供應商	北京中合益德資產(chǎn)評估事務所（普通合伙）店鋪
認證
報價	人民幣 200.00元
關鍵詞	北京房產(chǎn)拆遷評估,房產(chǎn)拆遷評估,房產(chǎn)拆遷評估,房產(chǎn)拆遷評估
所在地	北京市朝陽區(qū)阜通東大街6號院5號樓24層2816

產(chǎn)品詳細介紹

　　中合益德資產(chǎn)評估公司的評估范圍：房屋價值評估、拆遷房屋評估、廠房拆遷評估，企業(yè)拆遷評估，企業(yè)整體價值評估、公司股權(quán)評估、知識產(chǎn)權(quán)評估、無形資產(chǎn)評估、軟著評估、商標評估、專利評估、發(fā)明評估、版權(quán)評估、林地評估、廠房評估、養(yǎng)殖場評估、庫房評估、采石場評估、磚廠評估、土地評估、道路評估、設備評估、機械評估、礦權(quán)評估、樹木評估、果園評估、苗圃評估、花草評估、石灰廠評估、水泥廠評估、經(jīng)濟損失評估等等。

　　房地產(chǎn)拆遷評估，即拆遷補償價格評估，是指在發(fā)布拆遷公告后，由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，依據(jù)房屋拆遷評估辦法，對拆遷區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進行價格評估。這一評估辦法由住建部負責制定，并向社會公開征求意見。

　　2 房地產(chǎn)拆遷評估難點闡釋

　　(1)查勘難度大：拆遷工作多在城市舊城區(qū)進行，被拆遷戶對拆遷評估的理解不足，常持不支持態(tài)度，導致查勘工作難以開展。

　　(2)調(diào)查難度大：被拆遷房屋多為老舊、不規(guī)則結(jié)構(gòu)，裝修復雜，且市場可比實例少，增加了查勘和市場調(diào)查的難度。

　　(3)測算難度大：收集被拆遷房屋市場資料困難，特殊房地產(chǎn)和裝飾材料價格難以確定，評估機構(gòu)需多次試算。

　　(4)答疑難度大：拆遷評估結(jié)果與拆遷雙方利益緊密相關，評估結(jié)果易受多種因素影響而產(chǎn)生誤差，導致客戶質(zhì)疑增加。

　　(5)結(jié)案難度大：拆遷涉及問題多，補償需經(jīng)過多次評估和談判，結(jié)案時間長。

　　(6)收費難度大：干預、評估機構(gòu)與拆遷人關系復雜、拆遷補償談判不順等因素導致收費困難。

　　應對房地產(chǎn)拆遷評估問題的有效措施

　　(1)遵循職業(yè)道德規(guī)范要求：評估人員應保持客觀公正，誠信執(zhí)業(yè)，依法依規(guī)開展工作，獲得拆遷雙方的認可。

　　(2)積極溝通消除對立情緒：通過友善、耐心、真誠的溝通，緩解拆遷雙方、拆遷事務所與評估機構(gòu)之間的對立情緒，推動拆遷評估工作的順利進行。

　　(3)加大研究力度增強執(zhí)業(yè)能力：強調(diào)市場調(diào)研的重要性，深入基層市場收集一手資料;深入學習理論知識，熟悉相關法律和地方性拆遷管理辦法;重視職業(yè)培訓，提高職業(yè)水平;加強同業(yè)交流，共同解決問題。

　　(4)重視合同作用：簽訂書面委托協(xié)議，明確評估進度、范圍、深度及評估費用支付等條款，確保評估費用的順利收取。

　　(5)積極總結(jié)積累實踐經(jīng)驗：對特殊問題和典型拆遷評估項目進行總結(jié)歸檔，構(gòu)建拆遷評估質(zhì)量監(jiān)管機制，確保評估報告的真實性和準確性。

　　一般來說，在房屋建筑重置成本估計的條件下，評估其固定資產(chǎn)折舊，是使用重置成本法對老舊房屋建筑定價的關鍵挑戰(zhàn)。理解資產(chǎn)評估中折舊的本質(zhì)，并區(qū)分資產(chǎn)評估折舊與財務會計折舊的差異，對于評估人員正確使用重置成本法進行資產(chǎn)評估至關重要。

　　本質(zhì)與目的差異

　　資產(chǎn)評估中的折舊，本質(zhì)是評估房屋建筑從重置成本到評估日期的價值減損，即考慮多種因素導致的價值降低或損失。這是一種降價調(diào)整，旨在求得房屋建筑在評估日期的現(xiàn)值。而財務會計折舊則是將房屋建筑的初始成本分攤到生產(chǎn)成本中，以回收其原始取得價值。

　　期限差異

　　房屋建筑壽命分為自然壽命(物理壽命)和經(jīng)濟壽命。自然壽命指房屋因使用和自然磨損至不堪使用的年限;經(jīng)濟壽命則指房屋從建成至其使用收益與成本抵消的時間段。

　　資產(chǎn)評估采用經(jīng)濟壽命，由評估人員現(xiàn)場勘查，根據(jù)房屋狀況、維護情況、地基穩(wěn)定性等，綜合分析確定。這是一個相對動態(tài)的量，受多種因素影響。而財務會計的壽命則考慮技術、稅務政策和社會生產(chǎn)力發(fā)展水平，為類似資產(chǎn)設定統(tǒng)一標準，具有客觀性、統(tǒng)一性和法定性。

　　耗損因素考慮不同

　　資產(chǎn)評估和財務會計在確定壽命時都考慮有形折舊和無形折舊(包括功能折舊和經(jīng)濟折舊)。但財務會計主要關注有形折舊和功能折舊，而資產(chǎn)評估則考慮所有無形折舊，包括經(jīng)濟折舊。

　　社會化程度要求不同

　　資產(chǎn)評估的折舊基于評估日的重置成本，隨時間變化;而財務會計折舊基于資產(chǎn)的原始成本，不隨時間變化。資產(chǎn)評估得出的實際價值可能與市場價值一致，而財務會計的賬面價值則不一定。

　　維修費用處理不同

　　房屋建筑因使用和自然原因會產(chǎn)生耗損，需進行維護和維修。資產(chǎn)評估時，主要考慮可修復耗損，確保資產(chǎn)正常使用;財務會計則根據(jù)維修或改進的性質(zhì)，分別作為收益性支出或資本性支出處理。

　　因此，實踐中常出現(xiàn)財務會計折舊未提完但資產(chǎn)評估顯示價值已很低，或財務會計折舊已提完但資產(chǎn)評估仍有較大價值的情況。這往往令評估委托人(尤其是企業(yè))感到困惑。

　　科學實用的評估方法同時具備兩個條件：既有科學的理論依據(jù)，又能反映實際交易行為。因此，房地產(chǎn)價格一般可以通過以下三個途徑求得：

　　參考類似房地產(chǎn)近的市場交易價格。

　　參考重新建造類似房地產(chǎn)所需費用。

　　根據(jù)該房地產(chǎn)的盈利能力來評估其價值。

　　由此形成了房地產(chǎn)評估的三大基本方法：市場比較法、成本法和收益法。此外，還有其他方法，如假設開發(fā)法、線路價法、趨勢法、殘余法、購買年法、盈利法、分配法等。這些方法本質(zhì)上是三大基本方法的延伸，且不同的評估方法有其不同的應用場景。

　　每種評估方法都有其特定的適用條件，使用不同的方法評估同一房地產(chǎn)會得到不同的結(jié)果。

　　房屋拆遷評估成本法中成本的組成內(nèi)容

　　成本法一般理解為：求得定價目標房地產(chǎn)在定價時點的重置價格或重建價格，扣減折舊，以此估算定價對象的客觀合理價格或價值的方法。一般意義上的成本是指生產(chǎn)和銷售過程中所耗費的成本，包括各種物料消耗、人力消耗所墊付的資金及墊付資金的成本(利息)。而定價中所稱的成本除了包括一般意義上的成本外，還包括因此所貢獻的成本應獲得的報酬即利潤。因此，成本法定價不是求得定價對象的成本，而是通過對其價格形成過程中各種耗費(成本)和利潤的分析計算來求得定價對象的價格。換句話說，成本法是通過模擬定價對象的生產(chǎn)過程求得其價格或價值的方法。

　　使用成本法進行定價，需要弄清楚房地產(chǎn)價格的組成內(nèi)容和其含義本質(zhì)。《規(guī)范》明確了房地產(chǎn)市場價格的一般組成內(nèi)容：“重置價格或重建價格應是重新取得或重新開發(fā)、重新建造不同的定價對象所需的各項必需成本和應繳稅金、正常開發(fā)利潤之和，其組成包括以下內(nèi)容：1、土地取得費用;2、開發(fā)成本;3、期間費用;4、項目開發(fā)利息;5、銷售稅金;6、開發(fā)利潤。”房地產(chǎn)的價格從開發(fā)建設的角度來看是由成本和利潤構(gòu)成的，但從定價的角度來看，修建房地產(chǎn)的某些成本和利潤并不一定決定其價格或價值。這是因為：房地產(chǎn)的價格或價值是由其效用決定的，修建房地產(chǎn)的耗費只有產(chǎn)生被市場認同的效用時，這種耗費才會對價格或價值產(chǎn)生貢獻，才會提升價格或價值。否則，耗費再多也有可能不提升價格或價值，甚至降格或價值。當耗費和其產(chǎn)生的效用不匹配時，耗費也不會和價格或價值呈正比調(diào)整。效用所需耗費的成本，不是由個別生產(chǎn)耗費決定的，而是由社會的一般平均耗費決定的。也就是說，并不是能產(chǎn)生效用的個別耗費越大或越低，相應的價格或價值就越高或越低。因此，成本法求得的房地產(chǎn)價格組成內(nèi)容應該是客觀合理的。對此，《規(guī)范》也作了相應說明。

　　房屋拆遷評估收費標準概述如下：

　　依據(jù)房屋數(shù)量與面積，拆遷評估費用有所不同。若拆遷范圍內(nèi)房屋評估戶數(shù)少于100戶，以被拆遷房屋建筑面積為基準，評估收費標準定為8元/平方米;若評估戶數(shù)在100戶至300戶之間(含100戶)，則評估費收費標準降為7元/平方米;若評估戶數(shù)超過300戶但不超過800戶(含300戶)，收費標準為6元/平方米;若評估戶數(shù)達到800戶及以上(含800戶)，則收費標準為5元/平方米。上述標準可視實際情況在20%范圍內(nèi)上下浮動。

　　在房屋性質(zhì)方面，評估收費涵蓋住宅及非住宅房屋。若拆遷涉及企、事業(yè)單位房屋，且確有特殊情況需另行評估，收費標準則由評估機構(gòu)與委托人協(xié)商確定。

　　至于地域及評估復雜程度的影響，我國建筑物拆遷估價收費標準尚未統(tǒng)一。一般而言，費用受建筑物面積、地理位置及評估難易程度等多重因素影響，大致區(qū)間為幾百元至幾千元不等。評估機構(gòu)將依據(jù)具體情況制定具體收費價格。

　　需強調(diào)的是，收費價格的制定應確保合理、公平，并嚴格遵循市場規(guī)則及行業(yè)規(guī)范。

企業(yè)拆遷評估價格如何確定

新規(guī)定明確，被拆遷房屋相似房地產(chǎn)的市場價格，指評估時點的平均交易水平，需綜合考慮區(qū)位、用途及建筑結(jié)構(gòu)等價值影響因素。引入第三方評估機構(gòu)，旨在以市場為導向定價，而非依賴權(quán)力或民眾主觀要價，確保定價遵循市場規(guī)律。

過往拆遷補償中，既存在補償不足，也有被拆遷方過度索價的情況。核心問題在于補償標準的合理確定。為防單方面定價或被拆遷方無理，關鍵在于回歸市場機制。公開透明的市場價格能讓雙方形成合理預期。

企業(yè)拆遷時，評估公司的選擇權(quán)歸屬何方？若企業(yè)對評估結(jié)果不滿，欲依法爭取更多賠償，可尋求資產(chǎn)評估公司的協(xié)助。企業(yè)拆遷評估面臨難題時，歡迎咨詢我們獲取建議。

　　拆遷第三方評估機構(gòu)是立于拆遷當事人的機構(gòu)，專注于對拆遷涉及的房屋、土地等資產(chǎn)進行公正、客觀、的評估。其主要職責和作用在于：

　　在拆遷過程中，該機構(gòu)需嚴格遵循法律法規(guī)與評估準則，確保評估結(jié)果的合法性、合理性與準確性。此類評估報告對拆遷的公平性與合理性至關重要，不僅為雙方提供了談判的基礎，還有助于減少爭議，保障拆遷當事人的合法權(quán)益。