被拆遷房屋價(jià)值評估需考慮區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積、占地面積、土地使用權(quán)等因素。類似房地產(chǎn)指與被拆遷房屋在區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等方面相同或相似的房地產(chǎn)。確定類似房地產(chǎn)市場價(jià)格時(shí)，應(yīng)剔除偶然和不正常因素。

　　目前，我國房屋拆遷估價(jià)中常用的是市場比較法和成本法。但隨著城市發(fā)展，這兩種方法有時(shí)難以客觀、公正、準(zhǔn)確地反映被拆遷房屋的市場價(jià)值。因此，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，拆遷雙方還可選擇收益法、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法。

　　市場比較法是通過與被拆遷房屋相似的交易實(shí)例進(jìn)行比較，調(diào)整價(jià)格后得出評估結(jié)果，是直接反映市場價(jià)格的方法，但需有足夠的交易實(shí)例作為參考。

　　成本法是通過計(jì)算被拆遷房屋的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊后得出評估結(jié)果。

　　收益法是預(yù)計(jì)被拆遷房屋未來的正常凈收益，選擇合適的資本化率折現(xiàn)后累加得出評估結(jié)果。

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)被拆遷房屋開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤后得出評估結(jié)果。

　　基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在公布基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，根據(jù)被拆遷房屋所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出評估結(jié)果。

　　房地產(chǎn)拆遷評估，即拆遷補(bǔ)償價(jià)格評估，是指在發(fā)布拆遷公告后，由具備資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，依據(jù)房屋拆遷評估辦法，對拆遷區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評估。這一評估辦法由住建部負(fù)責(zé)制定，并向社會(huì)公開征求意見。

　　2 房地產(chǎn)拆遷評估難點(diǎn)闡釋

　　(1)查勘難度大：拆遷工作多在城市舊城區(qū)進(jìn)行，被拆遷戶對拆遷評估的理解不足，常持不支持態(tài)度，導(dǎo)致查勘工作難以開展。

　　(2)調(diào)查難度大：被拆遷房屋多為老舊、不規(guī)則結(jié)構(gòu)，裝修復(fù)雜，且市場可比實(shí)例少，增加了查勘和市場調(diào)查的難度。

　　(3)測算難度大：收集被拆遷房屋市場資料困難，特殊房地產(chǎn)和裝飾材料價(jià)格難以確定，評估機(jī)構(gòu)需多次試算。

　　(4)答疑難度大：拆遷評估結(jié)果與拆遷雙方利益緊密相關(guān)，評估結(jié)果易受多種因素影響而產(chǎn)生誤差，導(dǎo)致客戶質(zhì)疑增加。

　　(5)結(jié)案難度大：拆遷涉及問題多，補(bǔ)償需經(jīng)過多次評估和談判，結(jié)案時(shí)間長。

　　(6)收費(fèi)難度大：干預(yù)、評估機(jī)構(gòu)與拆遷人關(guān)系復(fù)雜、拆遷補(bǔ)償談判不順等因素導(dǎo)致收費(fèi)困難。

　　房地產(chǎn)評估建立在科學(xué)的定價(jià)理論與方法之上，具有合理性。

　　盡管房地產(chǎn)價(jià)格受多種因素影響，組成和變化復(fù)雜，難以確定，但定價(jià)人員通過長期的理論研究與實(shí)踐探索，總結(jié)了房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生與變化的基本規(guī)律，構(gòu)成了房地產(chǎn)評估的基礎(chǔ)理論。這些理論包括房租理論、供需理論、消費(fèi)者行為理論、效用價(jià)值理論、生產(chǎn)值理論、替代原理、收益增減原理、規(guī)模經(jīng)濟(jì)平衡原理、收益分配原理以及投資理論等。在此基礎(chǔ)上，形成了一套系統(tǒng)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩▋r(jià)方法及評估流程，使房地產(chǎn)評估有據(jù)可依。此外，評估過程中還廣泛涉及規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、預(yù)算、法律以及宏觀經(jīng)濟(jì)政策等相關(guān)理論和知識(shí)。

　　房地產(chǎn)評估雖然表現(xiàn)為定價(jià)人員對房地產(chǎn)價(jià)格的推斷與判斷，但其本質(zhì)并非主觀臆斷，而是將房地產(chǎn)的客觀真實(shí)價(jià)值通過評估活動(dòng)準(zhǔn)確反映出來，具有較強(qiáng)的普遍性和合理性。

　　房地產(chǎn)評估還具備一定的表現(xiàn)力。評估人員需具備豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，才能做出準(zhǔn)確有效的判斷。同時(shí)，評估過程也需要邏輯推理與判斷力，這體現(xiàn)在對房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律性的深入了解以及非邏輯思維的較快觀察力上。此外，評估還需要掌握一定的技巧，以確保評估結(jié)果的公信力和可接受性。

　　房地產(chǎn)評估還表現(xiàn)出綜合性特點(diǎn)。評估人員需具備綜合性知識(shí)，包括定價(jià)理論、房地產(chǎn)概論、經(jīng)營管理、規(guī)劃、建筑結(jié)構(gòu)、工程預(yù)算、法律、經(jīng)濟(jì)等。評估過程涉及土地和房屋建筑的多個(gè)方面，如建筑重置成本、折舊費(fèi)、土地利用效率、未來升值潛力等。有時(shí)評估還需考慮無形資產(chǎn)，如商業(yè)信譽(yù)、商業(yè)景觀和經(jīng)營管理能力等。對于大型物業(yè)，如辦公樓、酒店、住宅等，各部分都有其特性。在評估過程中，可能還需要評估師、結(jié)構(gòu)工程師、建筑師、策劃師等協(xié)作工作。

　　此外，房地產(chǎn)評估還需考慮相關(guān)稅收政策和拆遷政策。在住宅評估時(shí)，應(yīng)考慮國家政策;在評估土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格時(shí)，應(yīng)考慮轉(zhuǎn)讓方式及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策。這些都反映了房地產(chǎn)評估的綜合性特點(diǎn)。

　　房屋拆遷評估實(shí)踐中，成本法定價(jià)的效果常受質(zhì)疑，導(dǎo)致其難以被廣泛接受，甚至評估師也可能因此懷疑成本法是否為一種合理的房地產(chǎn)評估方法。然而，在某些情況下，我們又不得不采用成本法對缺乏市場依據(jù)的房地產(chǎn)和特殊房地產(chǎn)進(jìn)行定價(jià)，有時(shí)成本法甚至可能成為可選的定價(jià)方式。針對這些問題，本文對成本法定價(jià)進(jìn)行了一些思考。

　　成本法定價(jià)的基礎(chǔ)

　　從價(jià)值理論的發(fā)展來看，經(jīng)濟(jì)學(xué)家是從商品的成本對其價(jià)值貢獻(xiàn)的角度來探討價(jià)值理論的。生產(chǎn)值論認(rèn)為，商品的價(jià)格由其生產(chǎn)所必需的耗費(fèi)決定。而房地產(chǎn)的價(jià)格或價(jià)值也與其開發(fā)建設(shè)所必需的耗費(fèi)相關(guān)。在定價(jià)時(shí)，我們可以通過分析和計(jì)算修建房地產(chǎn)的必需開支或成本來判斷房地產(chǎn)的價(jià)格。生產(chǎn)值論為成本法提供了理論基礎(chǔ)。

　　當(dāng)缺乏市場交易時(shí)，房地產(chǎn)的參與者會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)的費(fèi)用來理解和認(rèn)知其價(jià)值。賣家愿意接受的格不能低于其為修建該房地產(chǎn)所耗費(fèi)的成本，買家愿意支付的格不能其所預(yù)估的重新修建該房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的成本。市場參與者根據(jù)成本來認(rèn)知房地產(chǎn)的價(jià)值，為成本法提供了被接受的基礎(chǔ)。

　　房屋拆遷評估教材中通常認(rèn)為成本法適用于新近開發(fā)的、可以假定重新開發(fā)建設(shè)的某些計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)的定價(jià)。由此可見，成本法在理論上適用于任何房地產(chǎn)評估。成本法既適用于房地產(chǎn)合一的定價(jià)，也適用于單建筑物或建筑物部分的定價(jià)。有時(shí)，成本法還可以用來獲取市場比較法和收益法定價(jià)中所需的一些比較調(diào)整基礎(chǔ)。因此，成本法的應(yīng)用范圍是非常廣泛的，這也是其可用的基礎(chǔ)。

　　盡管成本法在理論上可用于任何房地產(chǎn)的定價(jià)，但我們不能忘記房地產(chǎn)的價(jià)格是由市場決定的這一事實(shí)，而濫用成本法?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)規(guī)范》指出：“在無市場依據(jù)不充分而不適合采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行定價(jià)的情況下，可使用成本法作為主要的定價(jià)方法。”這告訴我們，對于那些有大量市場交易實(shí)例、有盈利資料的房地產(chǎn)評估，應(yīng)采用比較法或收益法作為定價(jià)的方法，而不能將成本法作為其主要定價(jià)方法。在這種情況下，成本法通常只能是價(jià)值評估的一種備選方法。在評估活動(dòng)中，評估師應(yīng)努力尋找合理使用成本法的依據(jù)，即找到使成本法定價(jià)結(jié)果能準(zhǔn)確反映市場行情的數(shù)據(jù)，而不是為使用成本法而盲目放棄其他方法的應(yīng)用。

　　廠房拆遷評估的價(jià)格通常依據(jù)被拆遷廠房的具體條件及市場現(xiàn)狀來確定。以下是關(guān)鍵的評估方法及考量因素，有助于確定拆遷補(bǔ)償價(jià)格：

　　市場比較法：通過比較具有相似特征的廠房市場交易數(shù)據(jù)，得出廠房的市場價(jià)值。

　　重建成本法：綜合考慮重建廠房所需的成本(如建筑材料、勞動(dòng)力、建造周期等)，并考慮折舊因素，以確定廠房的市場價(jià)值。

　　收益法：若廠房產(chǎn)生租金收益，可通過預(yù)測未來租金收益并應(yīng)用折現(xiàn)法計(jì)算現(xiàn)值，從而評估廠房價(jià)值。

　　地理位置：廠房的地段對其價(jià)值有顯著影響，位于商業(yè)中心或交通便利區(qū)域的廠房價(jià)值往往更高。

　　建筑結(jié)構(gòu)與狀況：廠房的建筑結(jié)構(gòu)類型、使用年限及當(dāng)前狀況均會(huì)影響其價(jià)值。新建且維護(hù)良好的廠房價(jià)值更高。

　　用途規(guī)劃：需考慮廠房所在土地的規(guī)劃用途，以及是否具備改建或再開發(fā)潛力。

　　市場需求：市場上對廠房的需求狀況會(huì)影響其價(jià)值，供求關(guān)系是關(guān)鍵因素。

　　特殊性質(zhì)：針對廠房的特殊性質(zhì)，如設(shè)備或特殊用途，需進(jìn)行的價(jià)值評估。

　　法律法規(guī)：評估過程需嚴(yán)格遵循當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)和政策，確保合法合規(guī)。

　　拆遷第三方評估機(jī)構(gòu)是立于拆遷當(dāng)事人的機(jī)構(gòu)，專注于對拆遷涉及的房屋、土地等資產(chǎn)進(jìn)行公正、客觀、的評估。其主要職責(zé)和作用在于：

　　在拆遷過程中，該機(jī)構(gòu)需嚴(yán)格遵循法律法規(guī)與評估準(zhǔn)則，確保評估結(jié)果的合法性、合理性與準(zhǔn)確性。此類評估報(bào)告對拆遷的公平性與合理性至關(guān)重要，不僅為雙方提供了談判的基礎(chǔ)，還有助于減少爭議，保障拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益。

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